Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «33 способа проверки чистоты сделки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Эту тему я раскрываю со своей точки зрения частного риэлтора. Если кто-то со мной не согласен может выразить свои альтернативные мысли в комментариях к данной статье.
Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства или пребывания, причем как на данный момент, так и за срок, намного предшествующий сделке. Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в «никуда» или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную), выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭКа (ордера, копии финансово-лицевого счета). Сделки с недвижимостью всегда связаны с определенными рисками. Задача Центра правового обслуживания эти риски исключить или минимизировать. Для достижения этой цели и принятия правильного решения необходимо владеть полной и достоверной информации об объекте недвижимого имущества и контрагенте.
Содержание:
Где можно проверить чистоту сделки недвижемости от застройщика
В этих условиях большую роль играет финансовая отчетность. Текущие тенденции в будущем активизируются в еще большей степени, поэтому значимость проверки чистоты сделки (due diligence) при осуществлении слияний и поглощений будет только возрастать.
Это сложный вопрос, потому что невозможно дать универсальные рекомендации: каждая ситуация уникальна, и ее разрешение зависит, как правило, от конкретных обстоятельств.
В настоящей книге внимание сосредоточено на проверке чистоты сделки, которая обычно проводится специалистами-консультантами, проинструктированными приобретателем. Кроме того, одновременно приобретатель, как правило, проводит свою проверку. Собственная группа приобретателя обычно концентрирует внимание на тех сферах, которые ей проще всего исследовать. Обычно это сферы, имеющие наибольшее отношение к деятельности приобретателя; это также могут быть сферы, относящиеся к самой приобретающей компании, — например, приобретатель должен быть в состоянии определить тот уровень прибыли, которого может достигнуть его собственная компания в результате приобретения.
Проверить обременение и арест квартиры может любой человек без проблем, достаточно всего лишь обратится за помощью в Росреестр и заплатить госпошлину.
В эту процедуру входит посещение объекта недвижимости, проверка совпадения адреса фактического и адреса по документам, люди часто путают номера домов, например, номер дома 19/9- 25 и 19-9-25 – это абсолютно разные дома. В первом случае читаем как угловой дом 19/9 ( по одной улице это дом 19, по другой это дом 9), квартира 25, во втором случае — это дом 19, корп.9, квартира 25. Корпус – это всегда отдельно стоящее здание.
Знаменитая афера под название «Социальная инициатива», прогремевшая еще в начале двухтысячных, имела, как известно, свой печальный исход — ее последствия до сих пор расхлебывают пострадавшие дольщики. Скажите, сейчас имеют место похожие махинации такого масштаба?
Если квартира не была недавно приватизирована или оформлена в собственность после окончания строительства (новостройка), а с ней проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять. Так, в ходе проверки юридической чистоты одной квартиры в Московской области, проверяющих насторожила информация о том, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно (конечно же, не всегда) жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, брат сестре и т.д.). Когда же вскрывается подобная информация, возникает повод для дополнительной проверки (так как сделка может быть отнесена к притворной по ст. 170 Гражданского кодекса РФ).
Следует твердо уяснить: совершенно необходимо, чтобы группы коммерческой, финансовой и юридической проверок чистоты сделки тесно сотрудничали друг с другом, координируя свои усилия. Каждая группа может добыть информацию, имеющую большую важность для работы других.
33 способа проверки чистоты сделки
Термин «юридическая чистота недвижимости» используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально — в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь в агентство недвижимости и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие. Что касается консультантов со стороны, важно, чтобы собственная группа проверки приобретателя поддерживала тесный контакт с другими проверяющими группами в целях обмена знаниями и обеспечения возможности постоянно регулировать работу каждой группы в соответствии с новой информацией.
Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста. Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «».
Суть проблемы заключалась в том, что некоторые застройщики (КТ «Социальная инициатива» и т.д.) привлекали денежные средства граждан в жилищное строительство на основании различных юридических инструментов. При этом полученные от граждан денежные средства, как правило, расходовались такими застройщиками нецелевым образом, а строительство жилых домов довольно часто так и не начиналось. Долевые инвесторы, вложив свои денежные средства в жилищное строительство, так и не получали в обещанные сроки готовое жилье, обращались в суды, в местную администрацию, правоохранительные органы, устраивали митинги, пикеты. Государство обязано было отреагировать на эту проблему.
В другом случае, в разных старых документах встречались разная нумерация дома и участка, на котором располагается этот дом. В этом случае необходимо привести в соответствие все документы путем обращения в местные архивы, вдруг когда-то было переименование улиц, надо увидеть Постановление Администрации об изменении адреса. Понимание проблем, с которыми новый собственник объекта недвижимого имущества может столкнуться в дальнейшем, помогает их предотвратить и использовать ситуацию в своих интересах.
В России эти вопросы становятся еще более актуальными ввиду недостаточно развитого механизма раскрытия информации компаниями, а зачастую умышленного сокрытия той или иной информации, которая может негативно повлиять на оценку приобретаемого актива. Анализа одной лишь финансовой информации по компании в данном случае недостаточно, поскольку ни денежные потоки, ни активы компании не могут в полной мере отразить реальное положение вещей в рассматриваемом бизнесе. Залогом успешного проведения due diligence является нацеленность на перспективы компании и изучение событий прошлого, только если оно позволяет заглянуть в ее будущее.
All rights reserved. This translation of «Due Diligence: Definitive Steps to Successful Business Combinations», First Edition, is published by arrangement with Pearson Education Limited.
По результатам запроса сведений о данном земельном участке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним удалось выяснить, что в отношении земельного участка установлено обременение. Потребители услуг риэлторов хотят и настаивают на гарантиях «чистоты сделки», причем хотят включить эти гарантии в условия Договора с риэлтором и еще с возмещением ущерба, в случае неприятностей и потерей недвижимости.
Для перестраховки не стоит ограничиваться простой выпиской, а запросить ее расширенный вариант. В этом случае, помимо указания собственников, можно получить информацию о правоустанавливающей документации, а также ознакомиться с историей владения жильем с того момента, как в госреестре появилась первая запись о квартире.
В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти невозможно. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.
Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой?
Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке. 1. Смотрим разрешительную документацию Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство. Зачем покупателю заключать субподрядный договор на проведение проверки чистоты сделки? Почему бы ему не проводить подобное исследование самостоятельно?
Полученные сведения помогут Клиенту полнее изучить риски, подобрать другие варианты реализации сделки с недвижимостью и более взвешенно подойти к ее заключению.
В последние несколько лет во многих отраслях российской экономики отчетливо прослеживается тенденция к консолидации, что говорит о формировании монополистической структуры рынка. В борьбе за рыночную долю компании становятся все более агрессивными, и число сделок по слиянию и поглощению продолжает увеличиваться. Стоит отметить, что процессы укрупнения компаний и их активного продвижения в регионы получили развитие во всех секторах экономики: потребительском, производственном и финансовом. Этому есть вполне логичное объяснение: крупным игрокам, достигшим определенного уровня развития, выгоднее расширять производство за счет приобретения более мелких конкурентов, чем стремиться выдавить последних с рынка.
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой
ООО «Центр правового обслуживания» предлагает услуги по сбору и анализу информации об объекте недвижимого имущества и контрагенте Клиента, с целью исключения проблемных моментов, связанных со сделкой. В результате оформляется письменный отчет о результатах проверки чистоты сделки. В отчете специалисты Центра подробно отразят всю информацию по проверке, все риски по сделке и что в итоге необходимо предпринять для их минимизации.
В результате введен в действие Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и внесены изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Необходимо также внимательно изучить сведения, находящиеся в выписке из ЕГРП, в этом документе содержатся данные о владении недвижимостью, а также данные о наличии обременений (если таковые имеются).
Лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по настоящему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи. Переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров. В связи с этим увеличилось число обращений граждан в суды, правоохранительные органы, местные администрации по вопросу привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков и возврату денежных средств.
Обычно покупателю приходится концентрировать внимание на общей картине, и он вынужден игнорировать слишком большое количество подробностей.
Проверить также необходимо совпадение площадей объектов недвижимости по документам и фактически, это можно увидеть, сравнивая технический паспорт и сам объект недвижимости. Часто люди и сами не знают, что до них еще были снесены перегородки, совмещены санузлы, сделаны скрытые перепланировки. В частных домах вообще почти всегда идут несовпадения по подсобным помещениям и хозпостройкам, на чертеже погреб есть, а фактически уже давно снес, это же касается колодцев, старых бань и сараев.